Семейная ипотека: Минфин разъяснил новые правила. Комбинированные кредиты, обязательные созаемщики и другие изменения
27 октября 2025 года Министерство финансов РФ опубликовало информационное сообщение, в котором детализировало ряд важных новшеств в условиях программ льготного ипотечного кредитования, в первую очередь – семейной и дальневосточной ипотеки. Изменения направлены на повышение гибкости инструмента и его доступности для заемщиков, но также вводят новые обязательные требования. Юристам, риелторам, ипотечным брокерам и самим гражданам необходимо учитывать эти корректировки при планировании сделок.
Ключевая новация: Снижение ставки по рыночной части комбинированного кредита
Одним из самых значимых нововведений стала возможность уменьшения процентной ставки не только по льготной, но и по рыночной части комбинированного кредита.
Что такое комбинированный кредит?
Это ипотека, которая состоит из двух частей:
- Льготная часть — предоставляется в рамках установленного лимита по программе (например, 6 млн руб. для большинства регионов). Ставка по этой части субсидируется государством.
- Рыночная часть — сумма, превышающая лимит, кредитуется по стандартной, более высокой ставке банка.
Суть изменения:
Ранее государственная поддержка распространялась только на сумму в пределах лимита. Теперь банки получили право самостоятельно устанавливать в своих программах параметры снижения ставки и по рыночной составляющей кредита.
Практические последствия:
- Повышение доступности больших сумм. Семьи, которым для покупки жилья не хватает средств в рамках льготного лимита, теперь могут получить всю сумму кредита по более выгодной, чем полностью рыночная, ставке.
- Снижение общей переплаты. Уменьшение ставки даже на 1-2% по рыночной части на сумму в несколько миллионов рублей дает существенную экономию на весь срок кредита.
- Вариативность условий. Условия снижения ставки будут различаться в разных банках. Потенциальным заемщикам необходимо проводить сравнительный анализ кредитных предложений.
- Без ограничений на рефинансирование. Минфин прямо указал, что число рефинансирований таких комбинированных кредитов не ограничивается. Это позволяет заемщикам гибко реагировать на изменение рыночной конъюнктуры, переходя в другой банк при появлении более выгодных условий.
Обязательное требование с 1 февраля: Супруги – созаемщики
С 1 февраля 2026 года вступает в силу новое обязательное правило для оформления семейной ипотеки.
Текущая ситуация: Законом не запрещалось оформлять кредит только на одного из супругов.
Новая норма: Оба супруга должны выступать созаемщиками по льготному кредиту.
Цель изменения: Повышение финансовой ответственности и прозрачности семейных бюджетов. Это также защищает имущественные права обоих супругов, так как приобретаемое жилье, на которое оба несут кредитные обязательства, с большей вероятностью будет признано их совместной собственностью.
Важное уточнение: Сохраняется возможность привлечения иных, третьих лиц (например, родителей) в качестве созаемщиков или поручителей, если доходов основных заемщиков (супругов) недостаточно для одобрения необходимой суммы кредита.
Другие аспекты, обозначенные Минфином
Информационное сообщение от 27.10.2025 также затрагивает вопросы, связанные с программой «Дальневосточная и арктическая ипотека». Хотя детали не раскрываются полностью, Минфин указывает на распространение аналогичных подходов к комбинированным кредитам и на эту льготную программу, что должно повысить ее привлекательность для жителей данных регионов.
Профессиональные рекомендации для юристов и заемщиков
В свете озвученных изменений юристам и финансовым консультантам следует рекомендовать клиентам следующее:
- При планировании покупки жилья с использованием комбинированного кредита:
- Запрашивать в банках детальные условия не только по льготной, но и по рыночной части кредита, уделяя особое внимание параметрам снижения ставки.
- Проводить сравнительный расчет полной стоимости кредита (ПСК) и общей переплаты в разных банках, учитывая новую возможность.
- Рассмотреть возможность рефинансирования уже имеющегося комбинированного кредита, если новый банк предлагает более выгодные условия по рыночной составляющей.
- Для сделок, планируемых после 1 февраля 2026 года:
- Заблаговременно готовить пакеты документов для обоих супругов (паспорта, документы о доходах, свидетельство о браке).
- При консультировании семей разъяснять им правовые последствия статуса созаемщика, включая солидарную ответственность по долгу и права на приобретаемое жилье.
- Заранее оценивать необходимость привлечения дополнительных созаемщиков, если доходов супругов недостаточно.
- Общие рекомендации:
- Внимательно следить за публикацией окончательных версий кредитных программ в банках, которые должны быть приведены в соответствие с разъяснениями Минфина.
- При оформлении сделок купли-продажи с использованием ипотеки проверять соответствие кредитного договора актуальным требованиям программ господдержки.
Сравнительная таблица изменений
| Аспект программы | Ранее / Текущая ситуация | Новые правила с 2026 года |
|---|---|---|
| Комбинированный кредит | Снижение ставки только в пределах льготного лимита. | Возможно снижение ставки и по рыночной части сверх лимита на условиях банка. |
| Рефинансирование | Могли существовать ограничения. | Число рефинансирований не ограничено. |
| Созаемщики-супруги | Не было обязательного требования. | С 1.02.2026 оба супруга обязаны быть созаемщиками. |
| Привлечение третьих лиц | Было возможно. | Сохранено для случаев, когда доходов супругов недостаточно. |
Выводы
Разъяснения Минфина от 27.10.2025 вносят существенные коррективы в реализацию программ льготной ипотеки, делая их более гибкими и адаптированными к реальным потребностям семей. Введение возможности снижения ставки по рыночной части комбинированного кредита — это позитивный шаг, расширяющий возможности заемщиков. В то же время, обязательное требование к супругам быть созаемщиками усиливает правовую составляющую сделки.
Всем участникам рынка — от заемщиков до профессиональных консультантов — необходимо внимательно изучить эти изменения и адаптировать под них свои практики для максимально эффективного и безопасного использования государственных мер поддержки.
Документ:
- Информация Минфина России от 27.10.2025 по вопросам реализации программ льготной ипотеки.
